법학에서 뿐만 아니라 경매에서도 중요한 '가등기'

 

 얼마 전 TV 프로그램 나혼자산다에서 배우 황석정님의 새 집이 공개되었는데요, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 집을 구매할 수 있었다는 이야기가 나왔습니다. 그녀는 경매에 관해서 공부도 했었음을 밝혔었는데요, 경매에 관련된 공부란 아마도 경매절차와 등기보는 방법 그리고 관련 판례에 관한 지식을 쌓는 일이었을 겁니다. 



 경매를 통해 내집마련을 한 황석정님

화면출처 - MBC 나혼자산다


 이제까지 선비코알라의 법이야기에서 다루었던 판례 읽는 방법과 법률용어에 관한 설명을 잘 숙지하신다면 법학 뿐만 아니라 경매에 관련된 공부에도 도움이 되리라 생각합니다. 이번 포스팅부터는 구체적인 사안을 보고 권리분석을 해보는 시간을 가져보려고 합니다. 이번 포스팅에는 등기에 관해서 배울 때 초반에 배우는 가등기에 관해서 기초적인 측면부터 알아보고려고 합니다.


  흔히 경매관련 서적에서는 가등기에는 소유권이전청구권가등기와 소유권이전담보가등기가 있다고만 하는데요, 원래 가등기란 부동산물권 또는 임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위하여, 장차 행해질 본등기의 순위를 보전해 주는 효력을 가지는 등기를 말합니다. 이해하기 쉽게 표현하자면 일종의 "찜해놨다."는 의미의 등기라고 볼 수 있습니다. 


 그런데 이 가등기를 변칙적으로 채권담보의 목적으로 사용해온 것이 바로 담보가등기(혹은 가등기담보)입니다. 이에 관해서는 '가등기담보 등에 관한 법률'이 규율하고 있습니다. 예컨대 가등기담보의 경우, 현재의 등기실무상 등기부에 '담보가등기'라고 기재하고 등기원인은 '대물반환의 예약'이라고 적는다고 합니다. 따라서 원칙적으로는 '소유권이전청구권가등기'라고 기재하는 본래의 가등기와 외형상으로 구별됩니다.


 그러나 거래계에서는 대부분 형식을 '소유권이전청구권가등기'를 취하면서 실질은 '담보가등기(가등기담보)'로 하는 경우가 많아 등기부 등본만으로는 구별하기 어렵다는 것이 현실입니다. 이와 관련해서는 대법원 판례가 있기 때문인데, 이에 관해서는 나중에 살펴보도록 하고, 우선은 원칙적인 모습의 등기를 그림으로 살펴보도록 하겠습니다.



소유권이전등기청구권가등기 예시




담보가등기 예시



가등기의 효력과 본등기의 효력

 

<가등기의 효력>  


 대법원은 가등기는 후일 본등기를 한 경우에 그 본등기의 효력을 소급시켜 가등기를 한 때에 본등기를 한 것과 같은 순위를 확보케 하는 데에 그 목적이 있을 따름이고 가등기에 의하여 어떤 특별한 권리를 취득케 하는 것이라고는 볼 수 없다고 합니다.(대결 1972.6.2 72마399 결정 참조) 또한 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 있다 하여, 소유권이전등기를 청구할 어떤 법률관계가 있다고 추정되지도 않는다고 합니다. (대판 1979.5.22 79다239 판결 참조) 


<본등기의 효력>


 한편 대법원은 가등기는 그 성질상 본등기의 순위보전에 효력만이 있고 후일 본등기가 경료된 때에는 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급함으로써 가등기후 본등기 전에 이루어진 중간처분이 본등기보다 후순위로 되어 실효될 뿐이고 본등기에 의한 물권변동의 효력이 가등기한 때로 소급하여 발생하는 것은 아니라고 합니다. (대판 1982.6.22 81다1298 판결 참조)


 이와 같은 기본적인 법리를 바탕으로 사례를 보고 도식화를 하고 권리분석을 해보도록 하겠습니다. 



구체적 사안 (등기 권리분석)

 


 

<사안 정리>

 김코알 소유의 부동산에 변사또 명의로 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기가 경료되고, 김코알에서 홍길동 명의의 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되어 있다.


<예상되는 기초적인 권리분석>

 위 사안에서 변사또가 2번 가등기에 기한 본등기를 청구할 경우, 홍길동 명의의 3번 소유권이전등기는 직권 말소될 것이다. 또한 앞으로 경료될 변사또 명의의 본등기는 순위번호가 2번이 될 것이며, 물권변동은 본등기시에 이루어지는 것이지 가등기한 때로 소급하는 것이 아니다.


<도식화>




 선비코알라의 법이야기를 정주행 하시는 분이라면 아직 초심자이실 것이기 때문에 아주 기초적인 사안만을 다루어 보았습니다. 담보가등기에 관해서는 추후에 설명할 저당권의 개념이나 소제주의의 개념을 숙지한 다음에 차차 설명드리는 것이 이해하시기 좋을 것이라 생각되어 지금은 하지 않도록 하겠습니다. 다음에 포스팅하게 될 경우 링크를 걸도록 하겠습니다.


 

 

   




상기 기재된 사항은 "학업적" 축면에서 작성된 이야기입니다. 

상기 제시된 사례에 대한 법리나 대법원 판례는 변경될 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 

구체적인 법적 문제는 법률전문가와 상의하는 것을 권합니다.